Actualizado: octubre de 2026 · Autor: Ivo Miguel · Contenidos sobre vivienda, reformas y consumo · Lectura: 8 min
Hacer las preguntas correctas antes de firmar no es ser desconfiado: es la forma más eficaz de evitar el conflicto más habitual en las reformas, un presupuesto inicial que parecía competitivo y un precio final muy superior. Un profesional serio agradece estas preguntas, porque un cliente informado es un cliente con el que se trabaja mejor.
Esta guía está pensada para llevarla impresa a la reunión: para cada pregunta tienes cómo suena una buena respuesta, qué debería hacerte dudar y qué conviene pedir por escrito. Al final hay una hoja para puntuar a cada empresa y poder compararlas con criterio.
Las 12 preguntas
| # | Pregunta | Respuesta que da confianza | Señal de alerta | Pídelo por escrito |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ¿Qué incluye exactamente este presupuesto y qué no? | Presupuesto por partidas (demolición, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, acabados) y lista de exclusiones. Te explica en qué casos podría haber un extra. | Cifra global, respuestas vagas o «ya lo iremos viendo». | Presupuesto desglosado con exclusiones |
| 2 | ¿Quién va a ejecutar realmente la obra? | Dice si usa equipo propio o subcontratas, y quién coordina el día a día. | No sabe o no quiere decirlo. | Nombre del responsable de obra y subcontratas previstas |
| 3 | ¿Cuál es el plazo y qué pasa si se incumple? | Calendario con fechas y una penalización por retraso injustificado. | «Unas semanas», sin fechas ni consecuencias. | Plazo y cláusula de penalización en el contrato |
| 4 | ¿Qué IVA se aplicará? | Te pregunta por tu vivienda antes de contestar y te explica los requisitos del 10 % (ver abajo). | «El IVA es el 21 %, no hay otra opción», sin preguntar nada. | Tipo de IVA aplicado en el presupuesto |
| 5 | ¿Qué pasa si aparecen imprevistos al abrir paredes o suelos? | Te avisan antes, te dan precio y plazo y esperan tu aprobación. | El extra aparece directamente en la factura final. | Procedimiento de aprobación de imprevistos |
| 6 | ¿Qué garantía ofrece y qué cubre? | Duración y cobertura concretas (mano de obra, materiales, daños durante la obra). | Solo promesas verbales («quedarás contento»). | Garantía por escrito con plazo y alcance |
| 7 | ¿Quién tramita los permisos? | Dice si lo hace la empresa y si las tasas van aparte. | «Eso no hace falta» o empezar sin comunicación previa o licencia. | Quién tramita y quién paga licencias y tasas |
| 8 | ¿Cómo se reparten los pagos? | Pagos ligados a hitos terminados, con un pago inicial moderado. | Adelanto muy alto o pagos por fechas, sin relación con el avance. | Calendario de pagos por hitos |
| 9 | ¿Qué experiencia tiene con obras como la mía? | Muestra proyectos comparables (tamaño y alcance), da referencias y te deja visitar una obra. | Solo fotos genéricas, nada comparable. | Referencias de clientes y fotos de obras similares |
| 10 | ¿Cómo se gestionan los cambios durante la obra? | Se anotan por escrito, con precio y efecto en el plazo, antes de ejecutarse. | «Eso lo arreglamos sobre la marcha». | Orden de cambio firmada por ambas partes |
| 11 | ¿Qué seguro de responsabilidad civil tiene? | Te da el certificado vigente, con límite y actividad cubierta. | Dice que «no hace falta» o no lo tiene a mano. | Certificado de seguro adjunto al contrato |
| 12 | ¿Quién será mi interlocutor y cada cuánto revisamos la obra? | Una persona de contacto fija y visitas o reuniones periódicas. | Cada vez habla alguien distinto, o es difícil localizarlo. | Contacto responsable y frecuencia de seguimiento |
La pregunta del IVA, explicada
Es sencilla y revela mucho. En obras de renovación y reparación de viviendas puede aplicarse el 10 % en lugar del 21 % si se cumplen estas condiciones:
- Quien paga es una persona física (o comunidad de propietarios) y usa la vivienda para uso particular. No hace falta que sea la vivienda habitual, pero no vale si está destinada a alquiler.
- La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar las obras.
- La empresa no aporta materiales o, si los aporta, su coste no supera el 40 % de la base imponible.
Normalmente se acredita con una declaración escrita firmada por ti en la que afirmas esas circunstancias. Confírmalo con la empresa y con la Agencia Tributaria y comprueba que la factura aplica el tipo correcto: si se aplica mal, Hacienda puede reclamar la diferencia. Agencia Tributaria — Tipo impositivo reducido del 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas
Cómo usar la lista
- Haz las mismas preguntas a tres empresas. Si no preguntas lo mismo, no puedes comparar.
- Apunta las respuestas, no solo las impresiones. Después de la reunión, pide por escrito lo que te prometieron de palabra.
- Puntúa cada respuesta con la hoja de abajo.
Hoja de puntuación
Puntúa cada pregunta: 2 = respuesta clara y por escrito, 1 = respuesta correcta pero solo verbal o incompleta, 0 = evasiva o inexistente.
| # | Pregunta | Empresa A | Empresa B | Empresa C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Alcance y exclusiones | |||
| 2 | Quién ejecuta | |||
| 3 | Plazo y penalización | |||
| 4 | IVA | |||
| 5 | Imprevistos | |||
| 6 | Garantía | |||
| 7 | Permisos | |||
| 8 | Pagos por hitos | |||
| 9 | Experiencia y referencias | |||
| 10 | Cambios durante la obra | |||
| 11 | Seguro de RC | |||
| 12 | Interlocutor y seguimiento | |||
| Total (máx. 24) |
La puntuación no sustituye al criterio: una empresa con la mejor nota pero un presupuesto incomprensible no es una buena opción. Úsala para ver dónde están las diferencias, no solo quién gana.
Más allá de las respuestas: cómo reacciona
Observa también cómo responde. Una empresa que contesta con claridad, sin incomodarse y sin esquivar nada transmite que conoce su oficio y no tiene nada que ocultar. Una reacción defensiva, evasiva o que intenta quitar importancia a alguna pregunta es una respuesta en sí misma. Si te dicen que «eso no se pregunta», ya sabes cómo será el resto de la obra.
Caso ilustrativo (ficticio): Una pareja recibió tres presupuestos para reformar su vivienda. Uno era considerablemente más barato, pero al preguntar qué ocurría si aparecían trabajos adicionales, el responsable respondió que «ya se vería durante la obra» y no quiso incluir un procedimiento de aprobación por escrito. Los otros dos presupuestos sí detallaban las partidas, los extras y cómo se aprobarían. La pareja descartó el primero antes de firmar. La señal de alerta no fue que fuera el presupuesto más barato, sino que la empresa no quisiera concretar por escrito cómo se gestionarían los imprevistos.
Dudas rápidas
¿Cuál es la pregunta más importante? La primera: qué incluye el presupuesto y qué situaciones podrían generar un coste adicional. Casi todos los conflictos nacen de la distancia entre el precio inicial y el final.
¿Es normal que aparezcan costes extra? Puede ocurrir, sobre todo en viviendas antiguas, al abrir paredes o suelos. Lo importante es que te avisen y te pidan autorización antes de ejecutar ese gasto, no que aparezca en la factura final.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional.
Fuentes
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91 (tipos reducidos): Ley 37/1992 del IVA — texto consolidado del BOE
- Agencia Tributaria, IVA en obras de renovación y reparación de viviendas: Agencia Tributaria — Tipo impositivo reducido del 10 %
