Actualizado: octubre de 2026 · Autor: Ivo Miguel · Contenidos sobre vivienda, reformas y consumo · Lectura: 9 min
En 30 segundos
- Una reforma integral funcional de 40 m² suele situarse entre 30.000 y 45.000 € antes de IVA e imprevistos; una reforma parcial (cocina o baño y acabados), entre 18.000 y 30.000 €. Son cifras orientativas: depende de la ciudad, el estado del piso y las calidades.
- En un piso pequeño el precio por m² sale más alto que en uno grande, porque cocina, baño e instalaciones cuestan casi lo mismo en 40 m² que en 80.
- Lo que más se nota en el día a día no es «parecer más grande», sino almacenaje, luz y una distribución sin metros desperdiciados.
Cuánto cuesta realmente
Nota sobre las cifras: son estimaciones orientativas para España en 2026. Los rangos se han elaborado tomando como referencia guías de precios actualizadas de empresas especializadas en reformas, que recopilan presupuestos y datos de profesionales. Como referencia, Habitissimo sitúa una reforma integral aproximadamente entre 400 y 1.200 €/m², dependiendo de las calidades y el alcance de la obra. En un piso pequeño, el coste por m² puede ser superior porque algunas partidas —como cocina, baño, instalaciones, licencias y coordinación de gremios— tienen un coste relativamente fijo. Habitissimo — Precio de una reforma integral de vivienda
Rangos por tipo de reforma (antes de IVA e imprevistos)
| Tipo de reforma | Qué suele incluir | Presupuesto orientativo |
|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura, iluminación, pequeños arreglos, suelo nuevo | 8.000–15.000 € |
| Reforma parcial | Cocina o baño, pavimentos, pintura, algunas mejoras eléctricas | 18.000–30.000 € |
| Integral funcional | Instalaciones, baño, cocina, acabados, carpintería y redistribución ligera | 30.000–45.000 € |
| Integral alta gama | Cambio de distribución, mueble a medida, materiales premium, domótica | 45.000–60.000 € o más |
Como referencia general, una reforma integral en España suele moverse en torno a 700–1.400 €/m² antes de impuestos. Para 40 m² eso equivale a 28.000–56.000 €.
Del presupuesto de obra al coste real: la cuenta que casi nadie hace
El precio de obra no es lo que acabas pagando. Suma:
- El presupuesto de obra (la tabla de abajo).
- IVA: En obras de renovación de vivienda puede aplicarse un tipo reducido del 10 % si se cumplen los requisitos.
- Un 10–15 % de imprevistos, sobre todo en pisos antiguos (humedades, instalaciones deterioradas, desniveles bajo el suelo).
Ejemplo de presupuesto de obra: integral funcional de calidades medias (antes de IVA)
| Partida | Coste orientativo |
|---|---|
| Protección, demolición y retirada de residuos | 2.000–3.500 € |
| Electricidad y fontanería | 5.000–7.500 € |
| Reforma de baño | 4.500–7.000 € |
| Cocina compacta equipada | 5.500–9.000 € |
| Pavimentos y revestimientos | 2.500–4.500 € |
| Pintura, iluminación y falsos techos puntuales | 2.000–3.500 € |
| Puertas, armarios y carpintería | 3.500–6.500 € |
| Técnico y licencias | 1.500–3.000 € |
| Subtotal de obra | 26.500–44.500 € |
Eso son unos 660–1.110 €/m²: la parte baja-media de la horquilla general.
Caso central (ilustrativo): subtotal medio de 35.500 € + IVA reducido del 10 % (3.550 €) + imprevistos del 10–15 % sobre la obra (3.550–5.325 €) = entre 42.600 y 44.375 € en total. Es una simplificación: los honorarios de técnicos y las tasas no siempre llevan el mismo IVA que la obra.
Por qué en 40 m² el metro cuadrado sale más caro
Multiplicar los metros por una tarifa estándar es un error. Hay partidas que no bajan proporcionalmente:
- Un baño completo necesita igualmente sanitarios, impermeabilización, fontanería y mano de obra especializada.
- Una cocina pequeña tiene menos muebles, pero mantiene electrodomésticos, encimera, instalaciones y montaje.
- Demolición, licencias, protecciones, transporte de residuos y coordinación de gremios apenas cambian.
- El mueble a medida, clave para ganar almacenaje, cuesta más que el estándar.
Dónde poner el dinero y dónde ahorrar
| Prioriza (no recortes) | Ahorra aquí |
|---|---|
| Instalación eléctrica y fontanería, si son antiguas | Mantener cocina y baño en su posición original |
| Impermeabilización del baño | Frentes de cocina nuevos si los muebles están bien |
| Preparación de paredes y suelos | Azulejo de gama media y un revestimiento especial en una sola pared |
| Aislamiento y ventanas | Mueble a medida solo en los huecos difíciles |
| Almacenaje bien pensado | Conservar radiadores, puertas recuperables y puntos de instalación que funcionen |
Pide siempre presupuestos desglosados con mediciones y materiales definidos. Cómo compararlos lo explicamos en Cómo elegir un reformista de confianza.
Decisiones de distribución, con sus pegas
Muchos artículos te cuentan solo las ventajas. Aquí van también los casos en los que no conviene.
Abrir la cocina al salón
- Gana: luz y sensación de amplitud, menos pasillo inútil.
- Cuidado: confirma antes si el tabique es estructural o lleva instalaciones. No lo deduzcas tú: que lo mire un técnico. Si cocinas con frecuencia platos con olor, necesitas una buena campana, o plantéate una cocina semiabierta (península, barra, cerramiento de vidrio).
Cambiar la bañera por una ducha
- Gana: espacio visual, limpieza más fácil y accesibilidad.
- Cuidado: si hay niños pequeños o alguien que use mucho la bañera, piénsalo dos veces. Mueble suspendido, espejo grande y hornacina en la ducha ayudan a que se vea menos cargado.
Puertas correderas
- Gana: eliminas el radio de giro de la puerta y liberas pared para un armario o una cómoda.
- Cuidado: las empotradas requieren obra dentro del tabique y no valen si lleva instalaciones; las vistas sobre guía son más sencillas, pero necesitan un paño de pared libre.
Almacenaje vertical y a medida
- Gana: armarios hasta el techo, camas con canapé, bancos con cajones.
- Cuidado: no hagas todo a medida. Reserva el mueble a medida para dos o tres puntos estratégicos (armario del dormitorio, pared del salón, hueco bajo una ventana).
Suelo continuo
- Gana: continuidad visual entre estancias.
- Cuidado: elige un material apto para zonas húmedas si cruzará la cocina; vinílico de calidad, porcelánico de gran formato o laminados resistentes al agua según uso y soporte.
Luz por capas
- Combina luz general, luz de trabajo (cocina, escritorio, espejo del baño) y luz ambiental (apliques, lámparas auxiliares, tiras LED). Una sola lámpara central rara vez funciona en un piso pequeño.
Cómo probar la distribución antes de gastar un euro
- Mide cada estancia y dibuja un plano a escala.
- Paso con cinta en el suelo: como referencia práctica, deja unos 60 cm como mínimo de paso, y alrededor de 70–80 cm cuando sea posible para una circulación más cómoda. No debe entenderse como una medida universal obligatoria: depende del espacio, del uso y de la distribución.
- Camina por el espacio abriendo y cerrando puertas imaginarias.
- Si un mueble no cabe con holgura, redúcelo o cambia su tipo (mesa extensible, sofá compacto, cama con almacenaje).
Ejemplo orientativo de reparto de superficie
Cada plano es distinto. Esta distribución es solo ilustrativa:
| Zona | Superficie orientativa | Clave |
|---|---|---|
| Salón-comedor-cocina | 17–19 m² | Espacio abierto, cocina lineal o en L, mesa extensible |
| Dormitorio | 8–10 m² | Armario hasta el techo y cama con canapé |
| Baño | 3–4 m² | Ducha, mueble suspendido, almacenaje vertical |
| Entrada, paso y almacenaje | 4–6 m² | Sin pasillos inútiles |
| Rincón de trabajo o armario extra | 2–4 m² | Escritorio plegable o almacenaje integrado |
Si teletrabajas, es mejor un puesto pequeño pero real (una pared del salón o un armario) que intentar encajar un despacho que robe metros al resto.
Plazos, licencias y permisos
- Parcial: entre dos y seis semanas de obra efectiva.
- Integral: entre siete y doce semanas de obra efectiva, si los materiales llegan a tiempo y no aparecen incidencias. A eso suma el tiempo de licencia y de pedidos (cocina, ventanas, carpintería).
Las obligaciones varían según el ayuntamiento. Una reforma estética suele tramitarse con una comunicación sencilla; una redistribución importante o una intervención estructural puede requerir proyecto técnico. Para saber si te toca, lee ¿Necesitas arquitecto para reformar?. Respeta también las normas de tu comunidad (horarios, ascensor, escombros, fachada).
Checklist antes de pedir presupuestos
- Plano a escala y fotos del estado actual.
- Lista de prioridades (qué es imprescindible y qué es «ideal»).
- Decidido qué se queda donde está (cocina, baño, radiadores).
- Distribución probada con cinta en el suelo.
- Calidades definidas (marcas y modelos) para que los presupuestos sean comparables.
- Tres presupuestos con el mismo alcance.
- Margen del 10–15 % reservado para imprevistos.
Dudas rápidas
¿Se puede reformar un piso de 40 m² con 20.000 €? Sí, con un alcance parcial o ajustado: pintura, suelos, iluminación y mejoras de cocina o baño con pocos cambios de instalaciones. Para una reforma integral completa, 20.000 € se queda corto en muchas ciudades.
¿Qué suele revalorizar más un piso pequeño? Actualizar cocina y baño, mejorar instalaciones y eficiencia energética, renovar pavimentos y optimizar la distribución. Mejora el uso diario y el atractivo para venta o alquiler.
Cifras y plazos orientativos. Un presupuesto profesional sobre tu vivienda concreta es lo único que cuenta.
