Reformas permitidas en un piso de alquiler: qué puede hacer un inquilino y qué necesita permiso
Actualizado: octubre de 2026 · Autor: [COMPLETAR: nombre y una línea de experiencia] · Lectura: 7 min
Respuesta corta: el inquilino puede decorar y hacer cambios reversibles sin pedir nada, pero necesita autorización por escrito del propietario para cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda (suelos, baño, cocina, tabiques, instalaciones, fachada). Si la hace sin permiso, el propietario puede exigirle que lo deje como estaba o quedarse con la mejora sin pagarle nada, y en casos graves puede pedir la resolución del contrato.
Más abajo tienes un modelo de carta de autorización listo para copiar.
El semáforo de las obras en un alquiler
🟢 Verde: normalmente no necesitas permiso
- Muebles no anclados, cortinas, estores, alfombras y lámparas de pie.
- Cuadros y espejos ligeros, con pocos puntos de fijación razonables.
- Sustituir una bombilla o la pantalla de una lámpara.
- Almacenaje desmontable o sin fijación.
Aun así, lee el contrato: puede limitar los agujeros u otras cosas. Y haz fotos de las paredes el día que entras.
🟡 Ámbar: pide permiso por escrito para evitar discusiones
- Pintar paredes, sobre todo si cambias el color original.
- Papel pintado o vinilos que haya que retirar después.
- Estanterías o muebles pesados anclados a la pared.
- Cambiar lámparas de techo o apliques que impliquen tocar el cableado (esto, además, debe hacerlo un profesional).
🔴 Rojo: necesitas autorización escrita sí o sí
- Cambiar suelo, azulejos, puertas, ventanas o persianas.
- Reformar el baño o la cocina.
- Tirar o mover tabiques, instalar falsos techos, abrir rozas.
- Tocar instalaciones eléctricas, de fontanería o de gas.
- Aire acondicionado con salida a fachada, toldos o cerramiento de terraza (además puede hacer falta permiso de la comunidad).
Qué dice la ley (en cinco ideas)
Todo esto está en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado en el BOE:
- Artículo 23: sin consentimiento escrito del arrendador, el inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios, ni obras que reduzcan la estabilidad o seguridad del edificio. Si las hace sin permiso, al terminar el contrato el propietario puede exigir que se reponga todo o conservar la modificación sin indemnizar al inquilino.
- Artículo 27: hacer obras no consentidas cuando el consentimiento era necesario es causa de resolución del contrato.
- Artículo 21: el propietario debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el daño sea imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corresponden al inquilino.
- Artículo 24: excepción por accesibilidad (ver más abajo).
- Artículo 17: las partes pueden pactar que el inquilino sustituya parte de la renta por reformar el inmueble (ver más abajo).
Ejemplo:
Marta alquila un piso con suelo de baldosa antigua y, sin avisar, instala suelo laminado por su cuenta. Dos años después se va. El propietario puede pedirle que quite el laminado y reponga la baldosa, o quedarse con el laminado sin devolverle un euro. En ambos casos Marta pierde dinero. Con una autorización escrita previa habrían pactado desde el principio qué pasa al final.
Quién paga cada cosa
| Situación | Quién suele pagar |
|---|---|
| Avería por antigüedad o instalación antigua (caldera, tuberías, electricidad) | Propietario |
| Humedades no causadas por el inquilino | Propietario, salvo circunstancias concretas |
| Fuga importante de fontanería sin mal uso | Propietario |
| Bombilla fundida, pequeños ajustes por uso ordinario | Inquilino |
| Daño por golpe, negligencia o mal uso | Inquilino |
| Reforma estética voluntaria | Solo lo que se pacte por escrito |
Reparaciones urgentes: si una reparación no puede esperar para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacerla avisando al propietario y reclamarle el importe. Guarda fotos, facturas y mensajes que prueben la urgencia.
Dos excepciones que conviene conocer
Obras de accesibilidad
Si en la vivienda vive de forma permanente una persona con discapacidad o mayor de 70 años (el inquilino, su cónyuge o pareja, o determinados familiares convivientes), el inquilino puede hacer las obras necesarias para que pueda usarla adecuadamente, avisando por escrito antes. No pueden afectar a elementos comunes ni a la estabilidad del edificio, y al terminar el contrato el propietario puede exigir que se repongan las cosas.
Reformar a cambio de una rebaja de renta
La LAU permite pactar que el inquilino sustituya total o parcialmente la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda. Para que no acabe en conflicto, el acuerdo debe fijar por escrito: las obras concretas, el presupuesto máximo, los materiales, cuánta renta se compensa y durante cuánto tiempo, qué pasa si la obra cuesta más, quién tramita permisos y qué ocurre si el contrato termina antes de tiempo. Sin pacto expreso, el inquilino no puede reclamar compensación adicional al final.
Modelo de carta de solicitud de autorización
Puedes copiarla, completarla y enviarla por correo electrónico o burofax. Que el propietario te responda firmando o por escrito es lo que te protege.
[Ciudad], a [fecha]
De: [Nombre y apellidos del inquilino], DNI [..........]
A: [Nombre y apellidos del propietario], DNI [..........]
Asunto: Solicitud de autorización para obras en la vivienda
situada en [dirección completa]
Estimado/a [nombre]:
Como arrendatario de la vivienda indicada, le solicito su autorización
por escrito, conforme al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, para realizar las siguientes obras:
1. Descripción de las obras: [ej.: sustitución del suelo del salón por
suelo laminado de [marca/modelo], sin alterar instalaciones].
2. Estancias afectadas: [..........]
3. Ejecución: [empresa o profesional que las realizará, y fecha
aproximada de inicio y duración].
4. Coste: [importe según presupuesto adjunto], que asumiría [yo / usted /
a medias, según se acuerde].
5. Permisos: [indicar si hace falta comunicar a la comunidad o al
ayuntamiento y quién lo gestiona].
6. Al finalizar el contrato: las obras [se conservarán sin compensación
/ se repondrán a su estado original a mi cargo / se compensarán
con [..........]].
Adjunto presupuesto y, en su caso, fotografías del estado actual.
Quedo a su disposición para resolver cualquier duda.
Atentamente,
[Firma del inquilino]
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AUTORIZACIÓN DEL PROPIETARIO
Autorizo las obras descritas en las condiciones indicadas.
[Ciudad], a [fecha] Firma: ____________________Si el propietario dice que no (o no contesta)
- No hagas la obra «porque seguro que no le importa». El silencio no es autorización escrita.
- Propón alternativas reversibles: vinilo adhesivo extraíble para paredes o muebles, alfombras grandes en lugar de cambiar el suelo, iluminación portátil, estanterías autoportantes.
- Negocia el reparto: muchos propietarios aceptan una mejora si no les cuesta dinero y mejora la vivienda, siempre que quede por escrito.
Antes de entregar las llaves
- Compara el estado de la vivienda con las fotos y el inventario del día de entrada.
- Repara agujeros y marcas que excedan el desgaste normal.
- Conserva las autorizaciones y facturas de cualquier obra pactada.
Dudas frecuentes
¿Puedo pintar sin permiso? Lo más seguro es pedirlo por escrito, indicando color y si habrá que devolver el color original.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza por una obra no autorizada? No de forma automática ni arbitraria, pero sí puede reclamar daños y costes de reposición que pueda justificar.
¿Y si la comunidad también debe autorizar? En obras que afecten a fachada o elementos comunes (aire acondicionado, toldos, cerramientos), hace falta además lo que establezcan los estatutos y la ley de propiedad horizontal. Consulta con el administrador.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado ante un caso concreto.
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado — BOE. Incluye los artículos 17, 21, 23, 24, 27 y 36 citados en este artículo.
Consultar la LAU en el BOE - Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal — BOE. Especialmente su artículo 7, relativo a las obras y modificaciones en pisos, locales y elementos comunes.
Consultar la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE - Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre — BOE. Norma que introdujo modificaciones recientes en la LAU, entre ellas la nueva regulación del artículo 36.7 sobre el documento de finalización y el estado de la vivienda al entregar las llaves.
Consultar el Real Decreto-ley 26/2026 en el BOE - BOE, publicación jurídica “Arrendamientos urbanos”. Recopilación permanentemente actualizada de la normativa estatal sobre arrendamientos urbanos.
Consultar la publicación jurídica del BOE sobre arrendamientos urbanos
