Presupuesto de reforma integral de un piso de 80 m²

Una reforma integral de un piso de 80 m² suele costar entre 48.000 y 88.000 euros, sin contar proyectos especialmente complejos, materiales de lujo o problemas ocultos en la vivienda. Para una reforma de calidad media, una cifra razonable para empezar a planificar es de 60.000 a 72.000 euros, impuestos, licencias y extras según se detallen en cada oferta.

Esto equivale, de forma orientativa, a unos 750–900 €/m². Sin embargo, el precio por metro cuadrado solo sirve como punto de partida: una vivienda de 80 m² con dos baños, instalaciones antiguas y cambios de distribución puede costar más que otra de la misma superficie con un solo baño y una distribución conservada.

En esta guía encontrarás un ejemplo de presupuesto completo para un piso de 80 m², qué partidas debe incluir y cómo evitar comparaciones engañosas entre empresas de reformas.

Resumen rápido: cuánto cuesta reformar un piso de 80 m²

Estos importes corresponden a una reforma integral de una vivienda habitual. Una guía sectorial reciente sitúa el rango general de una reforma integral entre 700 y 1.400 €/m² antes de impuestos, aunque el importe final depende del alcance y la calidad de las partidas. ReformaTrust publica un rango similar para 2026.

Ejemplo de presupuesto para una reforma integral de 80 m²

El siguiente presupuesto representa una vivienda tipo de 80 m² con una cocina, un baño, renovación de instalaciones, cambio de pavimentos, pintura y carpintería interior. Se trata de un ejemplo editorial de calidad media, no de una oferta comercial cerrada.

En la práctica, un presupuesto realista de gama media para este caso suele acercarse a 55.000–70.000 euros, porque muchas partidas se sitúan en la zona intermedia o alta cuando se eligen materiales duraderos y se renuevan por completo las instalaciones.

A este importe hay que sumar o confirmar expresamente el IVA, las licencias municipales, los honorarios técnicos si el proyecto los requiere, los electrodomésticos cuando no estén incluidos y un margen de contingencia.

Qué incluye una reforma integral de un piso de 80 m²

Una reforma integral no debería limitarse a cambiar suelos y pintar. El concepto normalmente implica renovar o revisar de forma profunda los elementos principales de la vivienda:

• Demolición de acabados antiguos y retirada de residuos.
• Renovación de electricidad y fontanería cuando estén obsoletas.
• Reforma de cocina y baño.
• Cambio de pavimentos y revestimientos.
• Reparación, alisado y pintura de paredes y techos.
• Sustitución de puertas interiores y rodapiés.
• Instalación de iluminación y mecanismos eléctricos.
• Trabajos de albañilería necesarios para redistribuir o reparar espacios.

No obstante, cada empresa usa el término “reforma integral” de forma diferente. Antes de aceptar un presupuesto, confirma exactamente qué partidas incluye y qué calidades se han presupuestado.

Qué suele quedar fuera del presupuesto

Hay costes que pueden no aparecer en el precio inicial o figurar como partidas independientes:

• Licencia de obra, tasa de residuos y ocupación de vía pública.
• Proyecto de arquitecto o aparejador.
• Cambios estructurales o refuerzos.
• Reparación de humedades graves, vigas, bajantes o forjados.
• Ventanas nuevas y cerramientos.
• Aire acondicionado, calefacción por conductos o aerotermia.
• Armarios a medida.
• Mobiliario, decoración y cortinas.
• Electrodomésticos de gama media o alta.
• Gastos de alojamiento temporal durante la obra.

También es importante confirmar si el precio incluye IVA. En reformas de vivienda habitual pueden aplicarse condiciones específicas para un tipo reducido, pero conviene validarlo con la empresa y con un asesor si hay dudas.

Cuánto cuesta reformar cada estancia

El coste no se reparte por igual entre los 80 m². Cocina y baño concentran una parte importante del presupuesto porque combinan instalaciones, revestimientos, equipamiento y mano de obra especializada.

Reforma de cocina

Una cocina de tamaño medio puede costar entre 7.000 y 12.000 euros en una reforma de calidad media. El precio aumenta con muebles a medida, encimeras de piedra natural o porcelánico, electrodomésticos integrados y cambios de distribución.

Antes de firmar, pide que el presupuesto separe mobiliario, encimera, electrodomésticos, fontanería, electricidad, alicatado y montaje. De esta forma podrás ajustar partidas sin perder visibilidad sobre el coste final.

Reforma de baño

Reformar un baño completo suele costar entre 6.000 y 10.000 euros. Un segundo baño puede elevar de forma notable el presupuesto total de un piso de 80 m².

Los elementos que más influyen son el tipo de revestimiento, la mampara, el plato de ducha, el mueble de lavabo, la grifería y la necesidad de modificar fontanería o desagües.

Suelos y paredes

Cambiar el suelo de toda la vivienda puede costar entre 4.000 y 7.000 euros, según el material, la necesidad de nivelar la base y los remates. El suelo vinílico y el laminado suelen ofrecer una solución más contenida; el porcelánico, la madera natural o los formatos grandes elevan el presupuesto y la complejidad de instalación.

La pintura general de un piso de 80 m² puede situarse entre 2.500 y 4.500 euros si incluye preparación de superficies y reparación de imperfecciones. Alisar gotelé, reparar grietas o resolver humedad superficial cambia el precio.

Factores que pueden elevar el presupuesto

Dos pisos de 80 m² pueden tener una diferencia de decenas de miles de euros. Estos son los factores más importantes:

1. Estado de las instalaciones. Si la electricidad o la fontanería son antiguas, es preferible renovarlas antes de cerrar paredes y colocar acabados nuevos.
2. Número de baños. Un piso con dos baños puede tener un coste notablemente superior al de una vivienda con uno.
3. Cambios de distribución. Mover cocina o baño requiere modificar instalaciones y, en algunos casos, contar con proyecto técnico.
4. Calidad de los materiales. La diferencia entre una encimera laminada y una de piedra, o entre una grifería básica y una termostática, afecta directamente al total.
5. Acceso a la vivienda. Un cuarto sin ascensor, una calle estrecha o restricciones de carga y descarga incrementan la logística.
6. Ciudad y comunidad autónoma. Madrid, Barcelona, Baleares, zonas costeras y municipios con alta demanda suelen registrar precios más elevados.
7. Imprevistos. Humedades, vigas deterioradas, bajantes antiguas o desniveles solo pueden confirmarse al abrir determinadas zonas.

Añade un margen de imprevistos

Para un piso antiguo, es aconsejable reservar entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el presupuesto de ejecución. Si el presupuesto base es de 60.000 euros, el colchón recomendado sería de 6.000 a 9.000 euros.

No es una partida que deba gastarse por obligación. Es una reserva para evitar que una incidencia necesaria paralice la obra o fuerce a recortar elementos importantes al final.

¿Cuánto tarda una reforma integral de 80 m²?

El plazo habitual de obra para una reforma integral de 80 m² es de tres a cinco meses, siempre que los materiales estén disponibles, se hayan definido las decisiones antes de empezar y no aparezcan incidencias relevantes. Construye.es sitúa en ese intervalo el plazo de una reforma de calidad media para esta superficie.

El calendario puede alargarse por permisos, cambios solicitados durante la obra, falta de materiales, trabajos de estructura o problemas ocultos. Por eso, antes de comenzar conviene cerrar una memoria de calidades y un calendario de obra con hitos de pago vinculados al avance real.

Cómo comparar tres presupuestos de reforma

No compares únicamente el importe total. Entrega a todas las empresas el mismo plano, listado de necesidades y nivel de acabados. Después, revisa estas cuestiones:

• ¿Incluye demolición, retirada de residuos y protecciones?
• ¿Especifica cuántos puntos de luz, enchufes y mecanismos se instalarán?
• ¿Detalla marcas, modelos o al menos gamas de suelo, grifería, sanitarios y pintura?
• ¿Incluye muebles y electrodomésticos de cocina?
• ¿Se han presupuestado puertas, rodapiés y remates?
• ¿Incluye IVA, licencia y contenedor, o se facturan aparte?
• ¿Qué garantía ofrece la empresa?
• ¿Qué procedimiento aplica si aparece una partida no prevista?
• ¿Cuál es el plazo de ejecución y cómo se distribuyen los pagos?

Una oferta muy baja puede ser válida si el alcance es menor, pero no debe compararse con otra que incluya instalaciones completas, cocina equipada o mejores materiales.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta reformar por completo un piso de 80 m²?

Como estimación general, entre 48.000 y 88.000 euros. Para una reforma integral de calidades medias, el presupuesto suele situarse aproximadamente entre 60.000 y 72.000 euros, antes de extras no incluidos.

¿Cuál es el precio por metro cuadrado de una reforma integral?

El rango habitual de planificación está entre 600 y 1.200 €/m², aunque una reforma básica puede bajar de esa cifra y una obra de calidad alta o situada en una zona cara puede superarla.

¿Es posible reformar un piso de 80 m² por 40.000 euros?

Puede ser posible si se conserva la distribución, se eligen materiales básicos, hay un solo baño, las instalaciones no requieren una renovación completa y la vivienda está en una zona de costes moderados. Para una reforma integral completa, debe revisarse cuidadosamente qué partidas quedan fuera.

¿Qué partida encarece más una reforma?

Cocina, baños e instalaciones suelen concentrar gran parte del presupuesto. Una reforma integral de 80 m² con cocina y dos baños puede requerir dedicar entre un 30 % y un 40 % del total a estas áreas, según las calidades elegidas.

¿Debo pedir proyecto técnico?

Depende del alcance. Si se modifican elementos estructurales, distribución de forma relevante, instalaciones complejas o requisitos municipales específicos, puede ser obligatorio o muy recomendable. Consulta el ayuntamiento y un profesional técnico antes de comenzar.

Conclusión

Para reformar integralmente un piso de 80 m², planifica un presupuesto de 60.000 a 72.000 euros si buscas una vivienda funcional, actualizada y con acabados de calidad media. Ajustar materiales puede reducir la cifra, pero recortar instalaciones, impermeabilización o mano de obra cualificada suele generar problemas más caros después.

La mejor forma de controlar el gasto es definir el alcance antes de pedir precios, reservar un margen de imprevistos y comparar presupuestos desglosados. El precio por metro cuadrado sirve para orientar; la memoria de calidades y las partidas detalladas son las que realmente permiten tomar una decisión segura.